房企融资环境的修复似乎比市场要慢一些。

       10月，房企融资表现有一个坏消息，但同时也迎来了两个积极的信号。

       坏消息是，房企融资规模还在持续下降。10月，CRIC监测的80家典型房企融资规模大幅减少，并创下2020年以来单月新低。

       还有两个重要的积极信号。

       一个是中央金融工作会议定调：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，这意味着房企融资迎来新一轮政策支持，民企也将从中受益。

       另一个是，消费类基础设施公募REITS正式落地，参与商业地产领域的房企迎来利好。

       二手成交2774套　低于指导价房源　相比今年初翻倍

       10月依旧是二手房扛起了深圳楼市的大半边天。乐有家研究中心监测显示，10月深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月份水平，但距离3月小阳春还有较大差距。

       不过，乐有家研究中心指出，与一手相似，二手房交易流程长，过户数据滞后性更大，因此10月的过户数据更多是三季度成交单的体现，也验证了此前二手楼市在新政刺激下的好转。

       而另一组来自深圳市房地产中介协会的数据则更能真实地反映深圳二手楼市现状。数据显示，10月，深圳二手房(包括非住宅)网签录得量为3717套，环比上涨16%，维持了“三连涨”态势。

       值得注意的是，深圳房价还在持续下跌。据乐有家监测，10月，深圳成交价环比下跌2%。

       “市场议价空间加大，业主让利更加明显。”乐有家发现，10月截至26日，乐有家门店成交的二手房源里，已经有超七成是低于指导价售出的。这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月比更是近乎翻倍地增长。

      TOP10房企平均融资规模最大

       从企业梯队来看，2023年1-10月TOP10房企的平均融资额为80.42亿元，平均融资规模在所有梯队中最大。

       从企业表现来看，10月融资总量最大的企业是华发股份。其通过一次增发配股获得的融资总量为50.42亿元。

       TOP31-50梯队房企平均融资规模最少，仅为17.03亿元。

       TOP51+的房企融资规模同比降幅最小，同比减少17%，是降幅最小的一个梯队，相较而言，TOP10房企平均融资额降幅最大，同比减少接近六成。

       从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.95%，较2022年全年下降0.18个百分点，比融资成本最高的TOP11-30的房企还要低1.14个百分点；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.87个百分点，降幅最大。

      房企融资迎来两大积极信号

       尽管房企融资规模仍处于低谷期，但好在消息层面上仍有一些积极信号。

       首先积极信号来自于政策端，10月31日中央金融工作会议首次强调：要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

       基于此，白名单外的房企也迎来一定的利好，尤其是民营房企，但最终也要看政策落地效果。

       另外，一个已落地的积极信号是，公募REITS扩张至商业地产，且消费类基础设施公募REITS已正式落地。

       10月13日，沪深交易所同意5家险资试点开展ABS及REITS业务。

       10月20日证监会正式宣布公募REITS试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITS。仅6天之后华润、万科、金茂及物美集团就在10月26日进行了申报工作，并已获交易所受理。

       这也意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITS，能够参与公募REITS,市场的房企也会越来越多。

       今年以来的房地产行业融资面仍处于低谷，在房地产行业风险未完全出清、市场信心未完全恢复，多数民营房企融资难的问题并未改善。

       此外，房企仍然面临较大的偿债压力，且明年上半年房企债务到期规模仍然比较集中，2024年一二季度到期规模均在1500亿以上。

       好在，房企融资出现了一些积极信号。

       但政策端利好还要看落地情况，而消费类基础设施公募REITS的正式落地，仅利好参与商业地产领域的房企融资。

       房企融资环境仍需要较长时间恢复。