洞察经济脉搏：房地产与资本市场的现状与展望
日期：2025-02-19
在经济发展的宏大叙事中，房地产市场与资本市场犹如两颗关键的棋子，它们的每一次跳动都牵动着经济的神经。近期，财联社发布的两篇报道，为我们深入剖析这两大领域的现状与趋势提供了宝贵的视角。
先看房地产市场，2025 年 1 月 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况呈现出复杂的态势。一线城市新建商品住宅销售价格环比虽仍在上涨，但涨幅已然放缓，二手住宅销售价格环比涨幅也在回落，不过同比降幅在持续收窄。二三线城市的表现则各有不同，二线城市新建商品住宅销售价格环比自 2023 年 6 月以来首次上涨，二手住宅环比却持续下降；三线城市新建和二手住宅销售价格环比双双下降。从价格上涨城市数量来看，新建商品住宅环比上涨城市略有增加，二手住宅环比上涨城市却有所减少。这一系列数据表明，房地产市场在政策调控下，正处于深度调整与缓慢复苏的阶段，不同城市能级的分化愈发明显。
展望未来，房地产市场将在政策引导下呈现新的发展趋势。政策层面，预计 “因城施策” 的精准调控将持续深化。中央多次强调推动房地产市场止跌回稳，在此基调下，各城市会根据自身库存、需求等实际情况，灵活调整限购、限贷、税收等政策。部分库存较高的三四线城市，可能进一步放宽购房条件，刺激需求释放；而一线城市和热点二线城市，会在稳定市场的同时，防止房价过快上涨 ，一线城市在限购方面仍有一定操作空间。
市场供需方面，需求端改善性需求占比预计持续上升。随着居民生活水平提高，对居住品质有了更高追求，120-150 平方米、150-200 平方米等改善型户型的需求热度将维持向上趋势，这类需求集中在供不应求区域，会更快进入市场，房价继续大幅下探可能性较小。供给端，由于 2024 年全国土拍量同比减少近两成，且大量库存集中在三四线城市或一二线城市外围区域，去化难度大，预计 2025 年商品房销售同比 2024 年将下探 10%-15%。二手房市场，2025 年成交有望持续增长，特别是在 2024 年成交已同比增长的一二线城市，核心区位新房供应不足，需求会转移至二手房市场，一二手市场成交持续分化，更多交易聚焦于高能级城市或城市核心区域。
行业发展趋势上，房企加速洗牌仍会持续。在市场深度调整下，2024 年百强房企销售额整体下降，销售总额超千亿房企、百亿房企数量减少。2025 年，在 “好房子” 建设、项目融资 “白名单”、保交房等政策持续作用下，企业资金环境会得到改善，但流动性风险依然存在，行业洗牌不止。房企也会积极探索转型，从追求规模向追求利润转变，放弃短期规模效应，稳扎稳打求长远发展。越来越多房企将向轻资产模式转型，通过代建、资产管理与运营、物业管理等业务，减轻资产负担，优化资产结构，丰富获利方式 。建筑 “智造” 化也将是重要趋势，随着智能建造技术发展，数字化、工业化转型加快，建筑工地将呈现新面貌，引领建筑产业迈向标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理和智能化维护的新阶段。
再把目光转向资本市场，近年来，为了促进资本市场的长期稳定发展，推动中长期资金入市成为重要的政策导向。在经济结构调整和转型升级的大背景下，资本市场需要更多长期稳定的资金来优化资源配置，提升市场的稳定性和韧性。
2024 年 9 月，央行创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持专项再贷款两项结构性货币政策工具，这一举措意义深远。其中，股票回购增持专项再贷款首期额度 3000 亿元，旨在为上市公司及其重要股东提供资金支持，鼓励他们积极回购和增持股票。回购增持股票不仅可以稳定公司股价，增强市场对公司的信心，还能向市场传递积极信号，引导市场资金流向优质企业。从宏观层面看，这有助于稳定资本市场，提升市场的活跃度。
到了 2024 年 12 月，相关部门对股票回购增持专项贷细则进行优化，将融资比例上限从原来的提升至 90%，贷款期限延长至不超过 3 年，并且面向所有公告回购增持计划的上市公司及重要股东。融资比例的提高意味着企业和股东能够获得更多的资金用于回购和增持，大大增强了他们的操作能力；而贷款期限的延长则给予了他们更充足的时间来规划和实施相关行动，降低了短期资金压力。这一系列优化措施进一步激发了市场主体的积极性，使得更多上市公司和股东愿意参与到稳定市场的行动中来。
在政策的推动下，2024 年全年上市公司披露回购和大股东增持计划金额上限创历史新高，产业资本投资风格也在向 “长钱长投” 积极转变，减持规模大幅下降，违规减持案例显著减少。这充分体现了政策的有效性，市场的投资氛围逐渐从短期投机向长期投资转变。
然而，政策实施过程中也面临一些挑战。尽管政策给予了诸多支持，但产业资本对未来减持细则存在担忧。例如，他们担心在未来需要减持时，可能会面临一些不确定的限制，这使得他们在增持决策时有所顾虑。这也反映出政策在持续细化和稳定市场预期方面仍有进一步提升的空间。政策制定者需要进一步明确减持规则，在保障市场稳定的前提下，给予产业资本合理的退出机制，让他们能够更加安心地进行长期投资。
房地产市场与资本市场并非孤立存在，它们相互关联、相互影响。房地产市场的稳定与否，直接关系到居民财富、企业投资以及金融体系的稳定，进而影响资本市场的资金流向和投资者信心。而资本市场的发展状况，又为房地产企业的融资、并购等活动提供了重要支撑。
展望未来，对于房地产市场，政策应继续坚持因城施策，精准调控，在促进市场平稳健康发展的同时，注重不同城市间的协调发展，避免市场过度分化。在资本市场，需进一步完善政策细则，增强政策的透明度和可预期性，让产业资本能够更加安心地进行长期投资，真正实现资本市场向 “长期价值” 转型的目标。通过对这两大市场的持续关注与合理引导，我们有理由期待经济能够在稳定中实现高质量发展。
