深圳，这座中国改革开放的前沿城市，其房地产市场一直是全国关注的焦点。近年来，受政策调控、经济环境等多重因素影响，深圳楼市经历了从高光到低谷的转变。然而，随着政策的逐步优化和市场信心的恢复，深圳楼市正显现出弱复苏的迹象。本文将通过一位国有大行房贷业务经理陈涛的视角，深入剖析深圳楼市的现状与未来趋势。

一、政策优化与市场回暖

政策松绑的效果

2024年9月底，深圳取消限售政策，随后在11月取消豪宅税，这些政策的优化直接刺激了市场热度。陈涛观察到，客户的热度和业务量数据均有明显上升。

2025年3月，深圳进一步提升公积金贷款额度，并将首付比例统一调整为20%，这些措施进一步降低了购房门槛，提振了市场信心。

市场数据的积极信号

国家统计局数据显示，自2024年10月以来，深圳新房价格环比持续正增长，连续上涨5个月，成为70个大中城市中“止跌回稳”的典型。

2025年第一季度，陈涛所在支行的个贷完成规模已接近2024年全年，显示出市场交易的显著回暖。

二、刚需与豪宅的双重驱动

刚需带动交易

陈涛指出，当前市场的主要驱动力来自刚需人群。利率和房价的下调，以及公积金政策的优化，降低了购房门槛，吸引了大量首次购房者。

人才房和共有产权房的推出，也为深圳银行业带来了不少按揭业务。例如，南山区即将推出的5000套人才房，价格仅为周边楼盘的一半，极大地刺激了贷款需求。

豪宅带动价格

高端住宅市场在取消豪宅税后表现活跃，尤其是总价在1500万以上的豪宅成交占比显著上升。陈涛观察到，不少来自江浙等地的企业家和香港投资者纷纷购入高端住宅，认为一线城市的豪宅具有保值功能。

乐有家数据显示，截至2025年3月，深圳1500万以上豪宅成交占比从2024年9月的1.7%上升至4.30%。

三、存量竞争与银行内卷

银行竞争的加剧

陈涛坦言，近两年深圳房贷市场的同业竞争异常激烈。中小银行为争夺市场份额，不惜采取各种变通方法，甚至出现“倒贴费用买房贷业务”的现象。

国有大行虽然在业务基础上相对稳固，但在控风险的要求下，对购房者的收入来源审核非常严格，导致部分一手楼盘的房贷业务被中小银行抢走。

高端住宅按揭的减少

尽管高端住宅成交活跃，但陈涛指出，与高峰期相比，豪宅成交按揭数量“少了一大半”。大行主要依靠大额度的高端住宅按揭来冲业绩，但这一市场的萎缩对整体业务规模造成了影响。

四、未来趋势与展望

利率与房价的下行压力

陈涛预计，未来公积金和商业贷款的门槛和额度还会继续优化，利率水平也有进一步下调的空间。开发商和二手业主在市场压力下，议价空间将加大，促使“以价换量”。

深圳楼盘成交的区域分化越来越明显，购房者越来越理性，二手房市场处于明显的买方市场，卖家可能通过降价来弥补房屋劣势。

弱复苏的持续

陈涛认为，深圳楼市的弱复苏至少还会持续一两年，但之前那种蜂拥抢房、疯狂加杠杆的楼市景象将一去不复返。市场观望情绪和收入预期的改善仍是影响成交的重要因素。

深圳楼市的弱复苏是政策优化、市场信心恢复和购房者理性选择共同作用的结果。刚需与豪宅的双重驱动，使得市场在交易量和价格上均显现出积极信号。然而，存量竞争和银行内卷的加剧，也预示着未来市场的复杂性和挑战性。总体来看，深圳楼市正逐步走向理性与平稳，但复苏之路仍需时间和政策的持续支持。